PORADNIK INWESTORA - Część I - prace projektowe
Otrzymaj oferty od specjalistów jak Biuro Obsługi Inwestycji Budowlanych TECTUM Mateusz Sobczak nawet w kilka minut
Chcę otrzymać ofertę

Biuro Obsługi Inwestycji Budowlanych TECTUM Mateusz Sobczak

PORADNIK INWESTORA - Część I - prace projektowe

2017-06-27

Wybudowanie własnego domu jest dla wielu Inwestorów jednym z najważniejszych celów w życiu. Sama budowa pochłania bardzo dużo prywatnego czasu Inwestora i bardzo często generuje dodatkowe koszty, które mogą znacząco wpłynąć na budżet budowy, a których można przecież uniknąć. Koniec końców radość z wybudowania własnego domu przyćmić może stres związany z nieprzewidzianymi problemami i brakiem możliwości zrealizowania założonych celów. Jak uniknąć, no... co najmniej zredukować, ilość problemów, dowiedzą się Państwo w niniejszym artykule.

Działka czy projekt?

Bardzo często Inwestor wybiera projekt architektoniczny domu, zanim zakupi działkę. Nie jest to rozwiązanie złe, ale bardzo często niebezpieczne. Wybór działki powinien odbywać się równolegle z wyborem projektu domu. Zakup działki stanowi znaczny udział w budżecie budowy, a ewentualne ograniczenia nałożone na działkę, czy to warunkami technicznymi, czy też zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w łatwy sposób mogą zmienić nasze założenia odnośnie do projektu wymarzonego domu.

Przed zakupem działki warto skonsultować z architektem, następujące fakty:

  • czy dom zmieści się na działce, tzn. czy zachowane zostaną odległości od granic działki, czy zostanie zachowana maksymalna powierzchnia zabudowy itp.,
  • czy forma architektoniczna (rodzaj dachu, kąt nachylenia dachu, wysokość w kalenicy, powierzchnia zabudowy, garaż wolnostojący czy w bryle budynku itp.) jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.

Nie wszystkie projekty mogą być realizowane w danym obszarze, dlatego warto sprawdzić powyższe informacje.

A co z samą działką?

Przy zakupie działki warto zwrócić uwagę na kilka aspektów, które będą miały znaczący wpływa nie tylko na koszty budowy, ale także na przyszłe użytkowanie.

Zdjęcie nr 1
  • Dostęp do drogi dojazdowej - coraz częściej działki budowlane powstają na polu poza miastem, gdzie jeszcze w poprzednim roku rosły buraki lub kukurydza. O ile 200 m dalej biegnie droga krajowa czy wojewódzka, o tyle odcinek tych dwustu metrów może przez najbliższe lata skutecznie utrudniać dojazd do domu. Warto sprawdzić, czy w gminnych planach inwestycyjnych na najbliższe lata zapisana jest budowa drogi do planowanej działki. Jeśli nie, trzeba liczyć się z dużą ilością rachunków za myjnię oraz częstszymi wizytami u mechanika. Zdarza się i tak, że gmina przez najbliższe 30 lat nie będzie miała finansowych możliwości na wykonanie utwardzonej drogi, dlatego warto przewidzieć w budżecie na budowę domu pozycję - utwardzenie dojazdu do posesji, i mieć nadzieję, że sąsiedzi będą równymi gośćmi i zrzucą się po równo na utwardzenie drogi dojazdowej.
  • Dostęp do mediów – przed ostateczną transakcją warto sprawdzić, czy jest możliwość i ile będzie kosztowało przyłączenie się do sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i ewentualnie gazowej. Zdarza się, że nie będzie możliwości przyłączenia się do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, co wiążę się z koniecznością wykonania studni głębinowej i wbudowania zbiornika bezodpływowego na nieczystości, czyli szamba.
  • Warunki gruntowo-wodne - Jest, udało się!!! Kupiłem działkę taniej o 10 zł na 1 m2 niż mój kumpel z biura, ale będzie mi zazdrościł... Kupił taniej, ale na torfowiskach albo terenie z wysokim stanem wód gruntowych. Czeka go wymiana gruntów albo drogie odwodnienie terenu budowy i jeszcze droższa specjalistyczna izolacja przeciwwodna, a i tak nie ma gwarancji, że firma, której zleci wykonanie izolacji, zrobi to poprawnie, bo przecież też była o 2 zł tańsza na metrze....

Koszt analizy zakupu działki waha się w granicach 500,00 - 1000,00 zł i proszę uwierzyć, że jest to promil kosztów dla całej inwestycji.

Projekt: gotowy czy autorski? A co z przyłączami?

Dzień dobry, kupiłem gotowy projekt i chciałbym go adaptować na mojej działce. W projekcie chciałbym zmienić następujące rzeczy: poszerzyć o 1,5 m, wydłużyć o 2,0 m, zmienić strop z Terivy na monolityczny, zmienić kąt nachylenia z 42° na 35°, a i chyba jeszcze potrzebna będzie płyta fundamentowa, bo sąsiad obok niedawno się budował i tak mu kierownik zalecił...

Przed zakupem gotowego projektu warto skonsultować się z architektem, czy na pewno opłaca się kupić projekt gotowy. Przy znaczących zmianach, nawet gdy jest na nie zgoda biura projektowego, wartość prac projektowych przekracza koszty zlecenia nowego projektu.

Ważnym aspektem przed rozpoczęciem prac projektowych jest zlecenie lokalnemu geodecie opracowania mapy do celów projektowych. Czas oczekiwania na mapę wynosi nawet do 5 tygodni, zatem warto pomyśleć o niej, zanim zleci się prace projektowe.

Warto też pomyśleć nad zleceniem projektów przyłączy. O ile projekt przyłącza energetycznego sporządza najczęściej wykonawca przyłącza, to projekt na przyłącza wodne, kanalizacyjne i gazowe zlecić można dowolnej jednostce projektowej. Najlepiej sprawdzić w regionie, kto cieszy się najlepszą opinią i może w szybki oraz sprawny sposób wykonać projekt.


Opracował:
Mateusz Sobczak
Biuro Obsługi Inwestycji Budowlanych TECTUM Mateusz Sobczak